沈琦 齐世文：英国火灾法庭与伦敦大火后财产纠纷治理（1667—1670）
| [日期：2026-06-02] | 作者：历史组 次浏览 | [字体：大 中 小] |
摘要：1666年伦敦大火造成了巨大的财产损失，引发了海量的财产纠纷，严重阻碍了城市重建的有序推进。在此背景下，英国议会通过立法，建立了专门处置纠纷的火灾法庭。火灾法庭在数年间经三次议会立法设立和改进，其职权逐步明晰，运作模式也趋于稳定。为促进城市重建，火灾法庭对其司法程序进行了针对性调整和简化，显著提高了司法效率。火灾法庭的治理成效显著，具体表现为案件审理速度快，当事人对判决的接受度较高、上诉情况较少。它不仅扫清了阻碍城市重建的财产纠纷，而且在灾后起到了社会救济的作用。火灾法庭的实践为英国政府积累灾害应对的成功经验的同时，也有力地推动了英国治理的法治化进程。
发生于1666年的伦敦大火（The Great Fire of London）是英国历史上最为严重的城市灾害，至少造成1.3万间房屋被焚毁，约7万至8.5万人无家可归，造成的经济损失可能超过1000万英镑。为此，火灾法庭（Fire Court）应运而生。
西方史学界，尤其是英国史学界，早在20世纪初便开始了对伦敦大火及其重建的专题研究，不过多数研究侧重于事件过程的详细还原。T. F. 雷德韦（T. F. Reddaway）指出，火灾法庭是帮助城市快速重建的关键。这一观点为学界普遍认可，然而其论述的重点在于火灾法庭在城市重建中的作用，对法庭本身的建立与运行过程关注不足。还有学者对火灾法庭的司法公正性提出质疑，批评其倾向有利于房屋重建的一方，但这种观点并没有被广泛接受。自20世纪60年代起，火灾法庭案卷陆续被汇编出版，但迄今为止，国内外学界对其关注和运用均有不足。伦敦大火及相关研究受限于传统研究范式，对火灾法庭本身的细致研究仍然缺乏。国内学界目前对于伦敦大火的考察较为薄弱，尚未出现以火灾法庭为主题的专题研究。
有鉴于此，本文拟以1667—1670年火灾法庭案卷为基础，辅以其他原始文献，较为细致地梳理火灾法庭的设立动因、改进过程、司法程序、治理成效和影响，以论述火灾法庭对伦敦大火灾害治理与城市重建的关键意义。
一、灾后财产纠纷与火灾法庭的设立
伦敦大火造成了极为严重的经济财产损失，由海量受灾市民的个体损失相叠加，形成了惊人的损失总量。受灾市民的财产损失不仅是损失总体的一部分，而且是个体视角下所面临的经济和生存危机，也是财产纠纷出现与火灾法庭建立的直接原因。
伦敦市民个人的财产损失情况可以通过火灾法庭案卷一窥。在案卷记录的法庭陈词中偶尔可见关于财产损失的陈述，其中起诉方与被诉方均有。通过对案卷A中的200个案例进行统计。商人与手工业者是火灾导致财产损失最普遍的阶层。书商威廉·提洛森在法庭陈词中表示，他在火灾中损失了至少价值100英镑的各类书籍；旅店主兼屠夫约翰·奥古斯特声称，他在火灾期间损失了价值11英镑8先令的新鲜肉类和肉干；寡妇玛丽·莫里斯则向法庭哭诉，称她的房屋和其中价值4英镑3先令的呢绒被大火焚毁殆尽。通过案例统计可知，各阶层的市民在火灾中均遭受了严重的财产损失。
除房屋和财物的直接损失之外，伦敦市民依托房屋建立的租赁合约及租赁收入同样损失惨重，导致财产纠纷频发。笔者通过对法庭案卷进行统计得知，火灾法庭在1667至1670年间共进行2388次财产纠纷庭审，其中部分案件涉及多间房屋。鉴于总量过于庞大，笔者选取了239次庭审（约占总量的10％）进行统计，共涉及房屋290间。根据这一比例进行估算，火灾法庭涉及的房屋总数约为2900间，约占被焚毁房屋总数的22%。这一比例看似不高，但1.3万间被焚毁房屋中并非全部为民宅，还包括部分公共设施，如教区建筑、行会建筑、仓库及政府设施等。而且并非所有民宅都用于租赁，火灾前的伦敦市民租赁房屋的比例约为40%，且城墙内的租赁比例应高于城墙外。基于以上数据进行粗略推断，受灾区域内大部分具有租赁关系的房屋都产生了财产纠纷。
大火导致的财产纠纷不仅数量庞大，其性质也极为复杂，其主体和类型均呈现多样化的特征。财产纠纷的主体即地产主（Landlord）和租户（Tenant），根据法庭案卷显示，主体双方的阶层普遍存在差异。地产主方大多是较富裕阶层，如绅士、商人、手工业者等，而租户则涵盖各阶层。值得注意的是，法庭案卷中相当一部分诉讼是由租户而非地产主发起的，这表明租户在财产纠纷中并非完全处于被动地位。纠纷的具体细节也极为复杂，例如同一房屋的不同租户对租金有不同要求，租户的偿还能力各异，地产主除租约外还可能提出额外的劳动或财产赔偿要求等。财产纠纷的类型主要可分为续约、解约与欠款三类，许多案件同时涉及两种或多种纠纷类型（如续约或解约的同时伴随欠款）。
数量多且复杂的财产纠纷，会严重阻碍城市的灾后重建。首先，房屋的重建需要资金，而此时火灾保险并未出现，资金只能来自市民个人。法庭案卷显示，中产及以下阶层的地产主广泛出现了流动资金不足的问题，他们在案件中普遍要求租户提前缴纳租金或短期偿还欠款。财产纠纷还引发了严重的民生困境，因为有相当一部分伦敦市民的日常收入来源于房屋租金。以前文案例中的寡妇玛丽为代表，其房屋租赁给了3户家庭，房租占到她平时收入的2/3以上，火灾导致她居无定所的同时，也致使她的收入来源断绝。因此她将租户告上法庭，要求租户提前支付部分租金并协助她重建房屋，作为回报，她愿意与租户重新签订租约并给予租金优惠。此类案例在法庭案卷中占据相当的比例，据笔者统计，在案卷A卷537次庭审案例中有161次，B卷580次庭审中有145次。
其次，处理财产纠纷的司法机构不统一，不同类型的案件需要在不同的司法机构进行处理。依照英国自中世纪以来的法律体系，一般涉及房屋租约签订、解除或续期的诉讼在地方法庭进行，伦敦在伦敦市议员法庭（Court of Alderman）；如果诉讼中出现金钱纠纷，就可以诉至衡平法庭（Court of Equity）；如果诉讼中出现违反普通法的情况，如盗窃、破坏等行为，就应当诉至普通诉讼法庭（Court of Common Pleas）。简而言之，此前涉及房屋的财产纠纷在司法上有专事专办的习惯，虽然职权清晰，但难以应对复杂情况。而大火引发的财产纠纷普遍涉及多种因素，许多案件中既包括欠款清缴，也包括租约的续期或解除，难以在单一法庭内解决。
另外，伦敦大火前的房屋租约在权责划分上也存在不合理之处。彼时的房屋租约中普遍将防火救灾的责任归于租户，租户有义务在火灾时救火，倘若房屋被烧毁，则需要所有租户共同出资重建，租金亦不能减免，这种条款显然对租户不利。但即便存在不合理之处，仍被时人普遍接受，因为大多数房屋火灾规模有限，且火灾发生的责任多在租户本身，客观因素导致的火灾较少。但1666年的伦敦大火情况特殊，引发火灾的责任并不在任何租户身上，救灾也超出了其能力，因此要租户依照租约负责赔偿和重建并不公平。
面对大火后财产纠纷的困境，王国政府与议会迅速应对，其举措是通过议会立法建立特设机构进行裁决。议会颁布的法令名为《建立司法机构来审理地产主和租户之间有关最近被火灾烧毁的房屋纠纷的法令》（An Act for erecting a Judicature for Determination of Differences touching Houses burned or demolished by reason of the late Fire which happened in London），后文简称为《建立火灾法庭法令》。法令中阐述建立火灾法庭的目的，在于解决“房屋的修缮和新建以及租金支付方面可能会产生巨大的分歧”，因为“如果不尽快解决这些问题，将严重阻碍城市的重建”，这体现了议会和王国政府对灾后财产纠纷的清楚认知。对立法流程和法令本身的解读暂且按下不表，首先需要对火灾法庭的基本要素进行论述，包括法庭的人员构成、设立地点和资金来源。
其一是火灾法庭的人员构成。火灾法庭的法官由普通诉讼法庭、王座法庭（King’s Bench）和财政署法庭（Court of Exchequer）的法官组成，先后共有22名法官在火灾法庭任职。据笔者统计，先后有22名法官在火灾法庭履职，他们来自王座法庭、民事法庭和财政署法庭。法官中有9人担任或曾任下院议员，法官爱德华·特纳（Edward Turnour）更是身为下院议长（任期1661—1671），法庭的人员构成体现了王国政府与议会对这一特设司法机构的重视。按照法令规定，每次法庭开庭需要至少3名法官出庭，除法官之外，法庭有专门的记录员负责在庭审时将案件详情记录在纸上，案件审理完毕后负责将案卷汇总并誊抄为卷宗。
其二是火灾法庭的设立地点。火灾法庭设立在克利福德旅店（Clifford’s Inn），这一选址原因是多方面的。火灾法庭的设立地点需要满足若干条件：交通便捷、空间充足、辨识度高、距离适当。能同时满足以上条件的地点不多，克利福德旅店和格雷莎姆学院（Garysharm College）是最为合适的两个地点，由于后者已经被定为皇家交易所（Royal Exchange）的暂时驻地，火灾法庭选择前者是理所当然的。而且，克利福德旅店是伦敦著名的律师学院所在地，能为诉讼双方提供方便的法律服务。在案卷中的许多案件里由律师代表某一方出庭，案卷中并未记录律师雇佣自何处，笔者推测很可能是在克利福德旅店就近寻找的法律服务。
其三是火灾法庭的资金来源。火灾法庭的资金涉及三个方面：人员经费、场地经费、耗材经费。人员经费方面，法令中指出法官可以自主商议制定工作报酬，但不得向诉讼方索取任何形式的私人报酬。但在实际运作中，火灾法庭的法官均为无偿服务，这可能是因为法官们有本职工作的收入，也可能是法官们具有为公共服务的美德。作为对法官们无偿服务的感谢，伦敦市议会专门聘请了画家为法官们绘制头像，悬挂于市政厅内。场地经费是克利福德旅店的场地租金和住宿费，除法庭开庭和办公所需的场地外，法官们有时需要住在旅店以方便工作。场地经费在法庭设立初期由旅店方暂时垫付约20英镑，具体数额在1670年4月19日的档案中有记载，共计134英镑。耗材经费主要包括笔墨纸蜡等办公用品，由诉讼方承担，法庭书记员负责单独记录耗材经费账目。
综上，伦敦大火带来了巨量的财产纠纷，损害伦敦市民利益的同时将会阻碍城市重建的进行，议会因此立法建立火灾法庭来解决这一困境。火灾法庭的运行状况及其改进过程如何，需要对法庭案卷和议会档案进行分析后进行论述。
二、议会立法与火灾法庭职权的完善
火灾法庭由英国议会立法授权建立，旨在处置由火灾引发的财产纠纷。火灾法庭相关立法在1666—1672年间的议会立法中频繁出现，这种现象背后的原因为何？火灾法庭在议会立法中的规定与改进过程如何？以上问题需要通过分析议会档案与其所立法令方能解答。
伦敦大火引发了数量庞大且情况复杂的财产纠纷，对司法系统和行政管理造成极大的压力。尽管缺乏直接史料证据，但通过议会档案可以确信火灾后出现了一定数量的地产主起诉租户要求履行租约的案件。议会于火灾熄灭后的1666年9月18日开幕，10月24日下议院便开始对伦敦大火引发的诉讼进行讨论，一项名为“防止地产主因最近的大火而对被烧毁房屋的租户提起诉讼”的议案首次宣读。同月29日该议案进行二读并建立了一个委员会进行详细讨论，11月16日该法案在下院中被再次讨论。之后的两星期内，该法案进行了修改并重命名，修改后的法案于12月1日和7日进行了首读和二读，并交给原法案委员会进行讨论。委员会经过讨论，于同月18日对下院提交讨论报告进行审议，20日下院审议通过并提交上院。上院于1667年1月中旬对此法案进行审议，审议期间否决了与上诉有关的意见，同月24日上院审议通过。同月31日下院对法案及修正案进行二读和三读，正式通过并颁布。
通过对议会立法流程的梳理可以看到，该议案在议会中最早提出并进行讨论，其讨论议程也明显比其他有关重建的议案更快。其他如释放囚犯协助重建的议案和重建伦敦法案的议程就比此议案要长。并且此法案在有关伦敦重建的一系列法令中最先颁布，早于伦敦城市重建工作的纲领性文件《重建伦敦法令》（An Act for rebuilding the City of London, 1666），这体现了火灾法庭法案的重要性与议会对灾后社会问题的认识程度。
《建立火灾法庭法令》规定了火灾法庭的组织结构、司法权限、司法程序等内容。法庭结构简单且清晰，由前文所述的三个法庭的法官组成，至少三名法官在同时同地方就可开庭。火灾法庭的司法权力有下令交出土地、增加或减少不动产抵押、设立或废除租约等。同时规定对判决结果的上诉只能在本法庭进行，其他法庭不得接受针对此法庭判决结果的上诉，更不可推翻此法庭的判决结果。司法程序上，火灾法庭可以随时以简易程序进行审理，无需经过普通法或衡平法的程序。法官可根据陪审员的裁决或调查、宣誓证人的证词、对利害关系人的审查等法庭调查的结果行使自由裁量权，对出庭各方的要求或分歧进行听证和裁定。法令还规定了火灾法庭第一次设立的时间期限截止到1668年12月31日。
在《建立火灾法庭法令》颁布后，火灾法庭在1667年2月份内便完成了筹备建立的过程，于2月27日正式开始运行。依据法庭案卷总结可知，火灾法庭第一次设立期间有一个重要特征：在较为忙碌的日期会临时设立分庭进行审理。一般情况下，火灾法庭负责审理的法官应为3至5人，另有一名律师或公职人员负责记录。在设立分庭时，火灾法庭会将庭审人员进行精简，按照法令的规定保证至少三名法官参与庭审。案卷编者认为，分庭设立时（如1668年12月21日），两个法庭的庭审会交错进行，一边在进行陈述时另一边进行判决，法官则要听取完陈述后对主审法官留下意见，再去分庭参与听取陈述。通过对法庭案卷进行统计可知，设立分庭的次数不多，且仅出现在法庭第一次设立期间，这可以证明财产纠纷的总数在火灾法庭第一次设立运行期间内已经大量减少。
火灾法庭在为期22个月的第一次设立期间进行了约2000次庭审，但仍未能全部解决火灾导致的财产纠纷。随着伦敦城市重建工作的全面展开，《建立火灾法庭法令》于1670年再次颁布，同年还颁布了《二次重建伦敦法令》（An Act for rebuilding the City of London, 1670），二者在议会中的讨论议程也是合并的。法庭的具体规定与1667年版并无二致，只是延长其运行时间至1671年末，同时禁止市政府出售尚未重建房屋的土地。法令中解释了颁布原因，指出“除非采取某种方式解决这些（房屋的）分歧，否则这些房屋和建筑物不太可能重建”。法令的措辞一方面证明火灾财产纠纷尚未被处理完毕，另一方面也证明了火灾法庭处理纠纷的能力和成效。同时期颁布的《二次重建伦敦法令》中有一系列关于火灾法庭的法条，共有15项条文与火灾法庭相关。第17条宣布《建立火灾法庭法令》再次生效，并对再次设立火灾法庭的原因进行了详细解释：此时仍有一部分呈交火灾法庭的案件尚未解决，也有一部分案件被火灾法庭认为超出了自身的司法权限因而未能作出裁决。
《二次重建伦敦法令》针对火灾法庭第一次设立运行中的漏洞和局限予以补充完善。其中有三项法条涉及诉讼时限：第19条要求诉讼方在1670年9月29日前提交诉状；第22条规定法庭对当前处于海上（或海外）的诉状延期三月开庭；第30条延长了上一阶段末期案件诉讼者的上诉时限。两条涉及诉讼中的地产继承权：第25条涉及未成年人产权继承；第26条则要求火灾法庭将判决延伸至限嗣继承权人和未来继承权人。另有5条旨在落实法庭的判决：第20条宣布没有按时重建的租户的租约作废；第27条保护已经缴纳租金并进行重建的租户，使其租约完全合法；第23条和28条保障法庭判决中租金的缴纳，使地产主有权在其他法庭起诉进行强制执行；第21条宣布已故的法官判决仍具有效力。另有三条拓展了火灾法庭的权限：第24条允许法庭制作专用的印章（或火漆）作为标识；第29条要求法官需在法庭外主持宣誓，宣誓书可作为法庭证据；第31条将伦敦大火前的一些火灾也纳入火灾法庭的处理权限内。
1672年，《建立火灾法庭法令》第三次颁布，将火灾法庭的运行时段延长至1675年。在法令的原因解释部分中再次指出此时仍存在一部分房屋尚未重建，并再次肯定了火灾法庭对于重建的帮助。法令还将1671年伦敦塞辛巷火灾的财产纠纷处理权限纳入火灾法庭中，同时要求火灾法庭的规定沿用1670年《二次重建伦敦法令》中的条款。
通过对1667年至1672年间多项有关火灾法庭的法令进行分析，可以洞察到火灾法庭运行和改进的趋势。火灾法庭第一次设立时，在司法权限和法律细节上存在一定缺漏，1670年的两项法令对此进行针对性解决，即补充法令漏洞、拓展司法权限和拓展管辖范围。改进后的火灾法庭在第二和第三次设立中表现稳定。这些特征在法庭案卷中有所体现，第二次设立（第三次设立的法庭案卷尚未被整理成卷）期间的法庭案卷中，诉讼记录的长度普遍更长且案件本身更为复杂。这一阶段的纠纷主体也比前一阶段更具规律性，起诉方以地产主为主，且其阶层多是中产及以上。与灾后短时间内的财产纠纷相比，此时的财产纠纷虽然数量上依旧较多，但在社会层面上的复杂性和紧迫性已然降低。
此外，火灾法庭多次短时段设立的过程本身也颇为独特。对于这种现象的形成原因，迄今的研究主要有两种观点。第一种观点认为，这是由于火灾法庭与其他法庭的冲突。冲突表现在法官和法庭判决两方面：火灾法庭的法官借调自其他法庭，势必导致其他法庭的效率下降；火灾法庭的法庭判决模式和结果有别于以往负责法庭的判决，导致火灾法庭的判决难以纳入传统法律体系中。第二种观点认为火灾法庭的判决公正性存疑，导致议会审慎设立火灾法庭。因为在伦敦市议员法庭案卷中存在对火灾法庭判决结果的上诉，尽管被驳回，但通过分析诉状能证明当事人认为判决结果有失公正。笔者认为还有第三个原因，即火灾法庭异于英国的法律传统。火灾法庭设立和运行的法律授权直接来自议会且等级极高，倘若其成为常设机构则可能损害诸法庭各司其职、相互制衡的司法传统与权力结构。因此火灾法庭只能作为短期特设机构在特殊情况下建立，这使其成为对司法体系的补充而非破坏。
综上，通过分析总结议会档案、法令和法庭案卷后可知，火灾法庭在议会中的优先度高，设立时间短而次数多，其司法权限通过议会立法不断得到补充修正。火灾法庭本身的司法程序则需要深入史料进行分析后方能作出回答。
三、火灾法庭的司法程序调整 火灾法庭设立的目的在于解决火灾后地产主与租户之间的纠纷，助力城市重建。面对大火后财产纠纷总量大、类型复杂的困境，火灾法庭的司法效率受到严酷考验。为提高效率，火灾法庭对其司法程序进行了大量调整，其具体措施在法庭案卷中清晰可见。通过对案卷进行分析总结，可以得知司法程序的调整主要体现在三个阶段：开庭阶段、法庭调查阶段、判决阶段。 （一）开庭阶段的程序调整。开庭的调整体现在两方面：开庭时间和出庭人员。开庭时间方面，火灾法庭的案件受理与判决流程较为宽松。法庭要求起诉方在至少一周以前向法庭提交诉状，具体的开庭时间可以由法庭发出传唤命令，也可以由起诉和被诉双方进行商议，在诉状提交后的一至三周内前往法庭进行审理，当日能否开庭则视法庭的忙碌情况而定。 从案卷来看，大部分案件都能遵循火灾法庭的时间规定，但也有少数例外情况。在法庭设立初期，由于伦敦仍处于混乱状态，信息流通和政府命令的传达都存在一定延迟或疏漏，这导致火灾法庭设立的消息不能及时为市民得知。法庭案卷显示，有个别案件提前开庭，如1667年4月30日当天完成了一次案件的受诉和审理。起诉方与被诉方并不清楚了解火灾法庭的时间规定，于是在当日一起前来提交诉状并请求判决。法庭告知了双方开庭时间的规定，但双方无法在规定时间内共同出庭，法庭因为当日工作并不繁忙，便准许在当日进行庭审。类似的案例也发生在1667年3月28日和4月17日，特例发生的原因都与4月30日案例类似，即起诉和被诉双方对法庭规定不够了解，且法庭当日有足够空闲时间。这类特例主要在法庭初设的一段时间内出现，为解决这一问题，火灾法庭运用官方宣传渠道协助自身运行。火灾法庭在官方报纸《伦敦公报》（London Gazette）上刊登消息，告知伦敦或其他地区的有需要者。此后，火灾法庭设立的消息一律在《伦敦公报》上刊登，在1670年火灾法庭第二次设立时，《伦敦公报》上多次刊登了法庭即将设立的消息，1673年法庭第三次设立时同理。火灾法庭还会使用《伦敦公报》告知即将开庭的消息，此类情况出现在预定有较多案件进行庭审的日期前，如1668年9月24日和12月14日。 另一类开庭时间上的调整是延期开庭，这种情况比提前开庭更为多见。延期开庭的原因多是起诉和被诉双方无法在规定时间内同时出庭，导致这一问题产生的因素包括双方的身份、职业、人数等。 出庭人员方面，火灾法庭要求诉状上的起诉被诉双方所有人员都应到庭，无法参加者可全权委托他人代为出庭，但原则上不可是其他出庭人员。这一调整旨在解决起诉和被诉双方身份复杂的问题。从案卷中可知，委托出庭的现象比较普遍，委托人多为律师、未成年人的监护人或身份较高无法到场者（如主教、市议员、政府官员）的全权代表。如1668年3月12日和4月18日的若干次庭审，出庭的被诉方均为现任伦敦主教，但起诉方涉及的被诉方多是前任主教，现任主教只是代表其身份来参与庭审。起诉方也有代替出庭的情况存在，其原因则大多是人身问题，如年老、年幼或生病。如1667年6月28日的案例，起诉方由于年幼，全权委托一位骑士代替出庭。还有1667年11月15日的案例，起诉方为一位寡妇和其未成年的孩子，因为幼儿疾病的原因，由一位绅士全权代理出庭。还有一类情况是起诉或被诉方人员太多，不得不委托代理。如1668年2月27日的案例，被诉方为两个教区的全体管理人员，由于人数太多，两个教区分别派出执事和祭司进行代表。 （二）法庭调查阶段的程序调整。法庭调查的调整体现在对证据和证人的采信上，这是对火灾引起的特殊情况的妥协。当纸面证据不足或不存在时，火灾法庭会将证人证言作为决定性证据。由于火灾焚毁的原因，部分案件出现了证据不足的情况，如1667年4月25日的庭审案例，起诉方声称其与被诉方订立的租约被火灾焚毁，因此找来与被诉方同时签订租约的租户作为人证，被诉方则辩称起诉方证据不足。法庭认为此案证据不足，告知双方需要进一步寻找人证，改日再审。6月10日，起诉方找到了被诉方工作的同事和上司作为人证，法庭认为人证充足可信，判决要求被诉方补交租金。类似的情况在案卷中多有发生，通过案例可以看到，法庭在物证不足时不会盲目采信证人，而是要求证人有一定的数量或特定的身份才可能采信，这在一定程度上确保了证据的可信，但仍然存在伪证和误判的可能。这一点也是后世学者对火灾法庭存在不同意见的原因，部分学者因此对火灾法庭的公正性提出质疑。 （三）判决阶段的程序调整。判决的调整体现在两方面：陪审团与调解。首先是陪审团，《建立火灾法庭法令》中允许火灾法庭可以设立陪审团并采纳其判决，但在火灾法庭进行的两千余次庭审中，几乎没有设立陪审团的案例。 火灾法庭没有使用陪审团的原因也是为了简化司法程序。因为法庭降低租金和延长租约的权力超出了普通诉讼法庭有关契约的权力，普通诉讼法庭有权裁定契约双方是否违约并作出判决，但无权修改契约本身。同时，火灾法庭并非衡平法庭，其运作不是根据衡平原则，而是根据议会的法令分配损失并制定租赁契约，为伦敦重建工作提供资金。衡平法庭可以通过取消租约或免除欠租来减轻租户的经济压力，但其无权如火灾法庭一样迫使双方接受不同长度和不同租金的新租约。总而言之，火灾法庭的运作原理不同于普通诉讼法庭和衡平法庭，而陪审团判决仅限于后二者。 火灾法庭的判决倾向于进行调解，可以根据案卷对法庭的判决结果进行总结归纳，其中调解占了相当大的比重。笔者对案卷B中的100个案例进行统计，结果如下。 52项续约类案件中有38项调解，31项调解成功。续约类案件中有一部分并非起诉和被诉双方产生严重矛盾，而是在租金的问题上有分歧无法解决，因而提交给法庭进行裁决。如1668年1月31日的案例，起诉方租户认为被诉方地产主提出的租金太高，请求法庭进行裁决，被诉方指出租金的增加是因为房屋需要重建，经过法庭调解，起诉方愿意协助被诉方进行重建，以换取租金的小幅增长，被诉方同意起诉方的条件，双方最终达成和解并签订协议。再如1667年10月16日的案例，起诉方为地产主，被诉方为5位租户，前者要求增加续约时租金而后者不同意，因此提交法庭裁决。法庭经过调解，起诉方同意以参与房屋重建为条件，换取租金保持不变，5位租户中有3位同意条件并续约，另外2位拒绝条件并解约。 35项解约类案件中有16项调解，其中11项调解成功。如1667年12月20日的案例，起诉方为地产主，被诉方为3个租户家庭，起诉方要求解约的原因是房屋重建急需资金，要求被诉方与其解约并限期缴纳亏欠的租金，以供房屋重建之用，被诉方则声称暂时无力补交租金，请求以协助重建的方式替代租金，起诉方予以拒绝。法庭经过调解，双方达成协议，被诉方以协助重建替代部分租金。再如1668年3月5日的案例，租户起诉地产主，要求与其解约并按照租约商定的价格缴纳租金，而被诉方指出起诉方没有遵循租约中关于维护房屋的若干约定并拒绝解约。经过法庭调解，双方同意小幅增加租金并解约。 13项欠款类案件中有4项调解，其中2项成功。如1668年12月7日的案例，起诉方为地产主，被诉方为两家租户，起诉方要求被诉方补交1664至1667年的欠款，并要求额外的租金作为租户货物占用院子的费用，被诉方认为租约中并未涉及货物占地费用因此拒缴租金。法庭经过调解，双方达成协议，由于先前租约并未提及，租户只需要为货物缴纳起诉方要求费用的1/3，起诉方则需允许被诉方的货物在租金缴纳前占地。由上述案例可见，火灾法庭的判决模式大多是调解，庭审的结果也多是促使双方达成协议。 综上，针对火灾后财产纠纷数量大、类型复杂的状况，火灾法庭以简化司法程序来提升司法的效率，从而在有限的时间内尽可能快且公正地治理纠纷。其治理的成效与对伦敦重建的影响，需要进一步考察。
四、火灾法庭的治理成效及影响
火灾法庭为提升效率而从多方面简化了司法程序，其成效如何？对判决的接受度和公正性有何影响？这些问题同样需要通过分析案卷本身得到答案，考察火灾法庭的治理成效的切入点有二：效率和接受度。
首先是效率，火灾法庭的效率很高，通过对案卷进行统计可以直观地证明这一点。火灾法庭的第一次设立运行从1667年2月底至1668年年末，共运行了22个月，进行庭审总数为2077次，平均每天进行庭审3.1次。案卷A卷共计537次庭审，发生在1667年2月底至10月末，据笔者统计，2月底至5月底共进行303次庭审，占A卷总数的56.4%，平均每天庭审3.15次。其中4月16日进行了15次庭审，5月17日进行了11次庭审，6月2日、18日各有9次庭审。这些个别案例充分体现了火灾法庭的高效。火灾法庭审理效率的巅峰出现在其设立截止期前，法庭在1668年12月21日当天进行了30次庭审，同月24日也进行了14次庭审。据笔者统计，1667年内庭审次数达到10次以上的日期还有5个，1668年第一季度内庭审次数达到5次以上的日期就有13个。
单从审理案件的数量来看，火灾法庭的效率在近代早期的英国法庭中处于领先位置。除单日审理案件数量高这一特点之外，庭审高效的另一个特点是案件审理时间短，即绝大多数案件都能当天当庭宣判。少数情况下，火灾法庭无法在开庭当日宣判，如1667年6月12日和15日的庭审，由于被诉方涉及4个租户家庭，且诉讼双方不能达成共识，法庭分两天对4个被诉方进行分别判决，12日判决了3个，15日判决了1个。在案卷C卷中此类案例较多，与A卷案例的情况类似，即起诉被诉双方人员过于复杂，无法在一天内全部达成妥协。
其次是接受度，火灾法庭在达成高效的同时，其判决的接受度也保持了较高水平。对于法庭判决接受度的考察也可以从两方面切入，即庭审记录中的描述与上诉案件的比例。开始是对庭审记录的分析，选取案卷中A卷所记载的537次庭审，其中有355次的记录中出现了“双方达成协议”“双方均同意”等字样。同时，A卷中有134次庭审的记录中出现了起诉与被诉方对法庭判决表达不同意见，其中大多数是对案件涉及具体金额的不同意见。只有17个案件的记录中出现了“无法执行法庭判决”这类字样，而法庭对这些案件也全部予以再次裁量。值得注意的是，这类有争议的案件往往出现在法庭较为忙碌的日期，如1667年5月17日，火灾法庭进行的11次庭审中，有4个出现了不同程度的争议，6月4日的8次庭审中也有2个。这在一定程度上证明效率与接受度无法完全并存。
上诉案件的比例是考察法庭判决接受度的重要指标。整体而言，火灾法庭的上诉比例很低。根据笔者目前的统计结果，法庭案卷A卷的537次庭审中只有16次选择上诉，上诉率不足3%。以1667年5月15日和7月2日的判决为例，在此案例中，起诉方因为租约的金额问题无法与被诉方达成一致，5月15日的案卷记录起诉方向法庭宣称“目前完全无能力完成与被诉方的租约，除非得到一个稳定且收入良好的工作”，当天法庭判决起诉方败诉，需按照原本租约缴纳租金。7月2日的上诉中，起诉方再次向法庭请求降低租金，并找来教区看守人作为证人，法庭最终同意了其请求。这个案件中起诉方为租户、被诉方为地产主，在首次庭审中，被诉方声称自己正准备筹集资金进行房屋重建工作，起诉方原应缴纳的租金对重建工作十分重要，因此不接受起诉方降低租金的请求。在上诉庭审中，被诉方重申这一点，法庭判决起诉方要协助被诉方的房屋重建工作以抵消降低的租金。从这一案件中可以看到，火灾法庭可能在诉讼中偏袒愿意进行房屋重建的一方，这虽然符合促进城市重建的整体方略，但会在一定程度上损害法庭的公正性。
综合以上两点，火灾法庭在保持高效率的同时，保证了很高的判决接受度，有效地解决了伦敦大火带来的财产纠纷困境，可谓成效显著。但火灾法庭解决财产纠纷的影响不仅只在于推动城市重建，对缓解灾后民生困境也有积极意义，还为政府的灾难治理提供了新工具。
火灾法庭为城市重建提供了两方面的帮助，即资金和产权。在资金方面，租金和欠款的清理为地产主提供了流动资金；在产权方面，租约的续期和解除给房屋租赁关系提供了有效的法律依据，避免在重建时产生纠纷。伦敦城市重建的进度本身也可以从侧面证明火灾法庭的积极作用。仅在1667年，重建的私人建筑数量就有约800间，占被焚毁总数的7%以上；到1668年末，重建的私人建筑超过2500间，约占总数的20%。大部分民宅的重建工作在1670年末完成，这与火灾法庭的主要运行区间基本吻合。目前国外史学界在伦敦大火的研究中一致赞同火灾法庭对伦敦城市重建的重要意义，即使对火灾法庭的司法实践持部分批评态度的学者也承认这一点：“火灾法庭虽然在司法上存在一定的不公正，但相比其对伦敦重建的帮助而言，可以说是不值一提。”
火灾法庭对灾后民生困境有一定缓解作用。通过对法庭案卷进行分析，可以总结出诉讼双方的阶层属性和财产状况。如在案卷A卷中，有211次庭审的起诉方是租户且普遍阶层较低，109次庭审中的一方是老弱妇孺弱势群体，他们普遍收入匮乏，若身为地产主则需要以租金为主要收入来源，若身为租户则收入断绝，需要救济。火灾法庭在案件判决中会有意帮助老弱妇孺度过危机，一个典型例子是1667年4月30日的庭审案例。起诉方是一位老年寡妇，其日常生活依靠房屋租金，因此起诉两家租户清缴欠款，租户则向法庭表达了自身的困境，法庭在综合考虑双方情况后判决租户先缴纳部分欠款，剩余的部分则需要在半年内缴清，同时需要协助起诉方清理房屋废墟并协助重建。此类具有救济性质的案例于1667年高频涌现，至1668年频次锐减，此态势有力佐证火灾法庭在灾后起到的救济作用。但需要指出的是，这类救济作用的影响有限，因为“大部分穷苦市民根本不会选择留在伦敦，因为他们失去了赖以为生的工作和收入”。受惠于法庭救济的大多是贫困的小地产主和具备一定收入和偿还能力的市民。
除对城市重建和灾后救济的积极作用外，火灾法庭还为英国政府提供了灾难治理的新工具。火灾法庭的优秀表现使议会与政府认识到这种特设司法机构的重要作用，从而在日后的灾害应对中成为惯例。火灾是近代英国常见的城市灾害，仅在17世纪内，议会就设立特别法庭以处理1675年的北安普顿（Northampton）火灾、1676年的萨瑟克（Southwark）火灾、1694年的沃里克（Warwick）火灾。后续的议会立法倾向于建立一个权力更大的单一法庭，这些火灾法庭普遍既有行政职能也有司法职能。具体而言，后来的火灾法庭既有权为重建制定建筑规范和法规，也有权裁定地产主与租户之间的纠纷，并有权让陪审团为土地所有者确定适当的赔偿。由此可见，后来的火灾法庭实际上成为了集行政和司法于一身的特设机构，超越地方政府直接执行议会命令。尽管这些后续的法庭在细节上较伦敦火灾法庭有所调整改进，但其设立流程和运作模式均遵循了伦敦火灾法庭的先例。
综上所述，通过法庭案卷证实的效率和接受度两方面可以证明火灾法庭的高效，伦敦城市重建本身的速度也可以证实火灾法庭的卓越治理成效。此外，火灾法庭也在灾后起到了民生救济的作用，帮助部分灾民渡过难关。伦敦火灾法庭的成功使其成为特设司法机构，作为议会立法的惯例持续存在。
结语：
1666年伦敦大火严重损毁了伦敦市民的个人财产，尤其是房屋租赁关系及其相关收入的损失引发了海量财产纠纷。这不仅会对城市的重建工作造成阻碍，也会导致严重的民生危机。中央政府迅速认识到这一困境，并着手以立法进行应对，具体措施就是建立特设机构火灾法庭。火灾法庭在多次设立期间不断改进，其运行过程中遇到的问题以议会立法的形式予以改进。法庭在遵循法令规定、尽量保证司法公正性的同时，大幅简化自身司法程序以提升效率，并且保持了较高的判决接受度。火灾法庭不仅通过高效治理财产纠纷有力推动了城市重建工作的进行，还在灾后短期内起到了缓解民生困境的作用，其成效可谓显著。
火灾法庭的建立及其对财产纠纷的治理体现了英国政府在法律与行政中的改革。在法律层面，火灾法庭推动了立法与司法的进步。首先是立法的拓展，与同为城市灾害的1665年伦敦大瘟疫相比，议会对伦敦大火及重建的立法在数量和细节上均有明显增加，是政府将灾害治理纳入法律体系的明证。其次是司法的优化，火灾法庭通过补充证据采信、取消陪审团制、限制上诉等策略简化自身司法程序换取效率的极大提升，从结果来看成效卓著。在行政层面，火灾法庭是英国灾害治理中临时授权模式的先驱。议会通过授权建立火灾法庭以应对法律制度的冗杂问题，并通过限制火灾法庭的运行时间来避免其对原有司法体系产生破坏性影响。火灾法庭由此成为英国政府应对城市灾害的关键机构，其运作与完善的历程为政府提供了灾害应对与社会治理的重要实践经验，推动了政府治理的法治化进程。
转载于《历史教学》（下半月刊）2026年第4期